Wohnimmobilienentwicklung auf Bali — Angebots- und Preisbericht
By Anteya Research · Published 31.3.2026
Wohnimmobilienentwicklung auf Bali — Angebots- und Preisbericht
Q1 2026 | Anteya Research
Fast die Hälfte der Bali-Wohnpipeline, die Anteya erfasst, wird in den nächsten zwölf Monaten fertiggestellt — eine Lieferwelle von rund 3 900 Einheiten. Für Käufer heißt das: ungewöhnlich große Auswahl, aber auch lokal konzentrierter Wettbewerb dort, wo sich das Angebot ballt — drei Sub-Märkte auf der Bukit-Halbinsel machen zusammen ein Drittel des neuen Bestands aus. Dieser Bericht kartiert alle 336 aktiven Projekte, Sub-Markt für Sub-Markt, zu den aktuellen Listenpreisen und zeigt, wo das Angebot dünn ist, wo es eng wird und was die Projektentwickler in jedem Gebiet aufrufen.
- Angebotskarte — Projekte und Einheiten nach Teilmarkt
Die primäre Wohnbau-Pipeline Balis konzentriert sich auf drei Makroregionen — Bukit (südliche Halbinsel), Canggu (Westküste) und Ubud (zentrales Hochland) —, auf die zusammen 274 von 336 Projekten (82 %) und 7.819 von 8.965 deklarierten Einheiten (87 %) entfallen.
| Teilmarkt (Region / Gebiet) | Projekte | Deklarierte Einheiten gesamt | Angebotsanteil |
|---|---|---|---|
| Bukit / Uluwatu | 60 | 1.431 | 16,0 % |
| Bukit / Melasti | 27 | 856 | 9,5 % |
| Bukit / Nusa Dua | 13 | 836 | 9,3 % |
| Canggu / Berawa | 17 | 666 | 7,4 % |
| Canggu / Pererenan | 28 | 561 | 6,3 % |
| Canggu / Seseh | 11 | 555 | 6,2 % |
| Bukit / Pandawa | 12 | 543 | 6,1 % |
| Ubud | 47 | 512 | 5,7 % |
| Seminyak | 12 | 482 | 5,4 % |
| Canggu / Batu Bolong | 23 | 471 | 5,3 % |
| Tabanan / Nuanu City | 13 | 404 | 4,5 % |
| Canggu / Cemagi | 7 | 248 | 2,8 % |
| Bukit / Jimbaran | 7 | 238 | 2,7 % |
| Lombok | 7 | 228 | 2,5 % |
| Canggu / Batu Belig | 7 | 199 | 2,2 % |
| Gili Trawangan | 1 | 114 | 1,3 % |
| Bukit / Balangan | 7 | 114 | 1,3 % |
| Tabanan / Kedungu | 7 | 105 | 1,2 % |
| Canggu / Tumbak Bayuh | 4 | 102 | 1,1 % |
| Karangasem / Candidasa | 1 | 84 | 0,9 % |
| Umalas | 6 | 74 | 0,8 % |
| Sonstige (Kuta, Sanur, Sideman, Nusa Penida, Ungasan, Kaba Kaba, Babakan, Tabanan) | 36 | 127 | 1,4 % |
| Summen — Bali und vorgelagerte Inseln: 336 Projekte | 8.965 deklarierte Einheiten. |
- Fertigstellungs-Pipeline
Die Angebotskurve erreicht ihren scharfen Höhepunkt in 2026 und kontrahiert danach. Mehr als die Hälfte aller Einheiten in der Datenbank (4.261 von 8.965, ≈ 48 %) sind zur Fertigstellung im Kalenderjahr 2026 vorgesehen.
| Fertigstellungsjahr | Projekte | Einheiten | Status |
|---|---|---|---|
| ≤ 2025 | 110 | 1.441 | Fertiggestellt |
| 2026 (fertiggestellt im ersten Halbjahr) | 15 | 668 | Fertiggestellt |
| 2026 (Übergabe ausstehend) | 139 | 3.593 | Im Bau |
| 2027 | 63 | 2.460 | Im Bau |
| 2028 | 9 | 803 | Im Bau |
Beobachtungen.
2026 ist der Fertigstellungsgipfel. 154 Projekte (4.261 Einheiten) werden in diesem Kalenderjahr fertiggestellt — etwa 2,9× das durchschnittliche jährliche Fertigstellungsvolumen der Jahre ≤ 2025.
Die Pipeline 2027 ist nach Einheitenzahl rund 42 % kleiner als 2026 (2.460 gegenüber 4.261).
Die Pipeline 2028 ist rund 81 % kleiner als 2026 (803 gegenüber 4.261) — ein struktureller, nicht zyklischer Rückgang.
211 von 336 Projekten (63 %) befinden sich zum Stand Q1 2026 weiterhin im Bau.
- Preisanalyse
3.1 Median- und Durchschnittspreise nach Einheitstyp
Basierend auf 814 mit Preis ausgewiesenen Einheiten-Angeboten über fünf Produkttypen.
| Einheitstyp | Mit Preis | Median USD | Mittelwert USD | Min | Max | Median m² | Median $/m² |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Villa | 537 | 346.000 | 498.926 | 85.000 | 6.500.000 | 150 | 2.393 |
| Apartment | 155 | 250.000 | 357.875 | 77.000 | 2.846.429 | 75 | 3.357 |
| Studio | 109 | 130.000 | 147.408 | 59.000 | 822.301 | 36 | 3.738 |
| Townhouse | 10 | 262.500 | 235.800 | 36.000 | 350.000 | 126 | 1.946 |
| Penthouse | 3 | 417.000 | 366.333 | 235.000 | 447.000 | 109 | 2.622 |
Warum der $/m²-Wert bei Apartments und Studios höher erscheint als bei Villen: Die Villenpreise enthalten Grundstück (Median 150 m² bebaut zuzüglich privatem Grundstück), während Apartment- und Studiopreise lediglich die Gebäudefläche abbilden. Beim Gleich-zu-Gleich-Vergleich sollte die Grundstücksökonomie der Villen separat vom $/m²-Wert der bebauten Fläche betrachtet werden. Studio ist das Produkt mit der niedrigsten Ticketgröße in der Pipeline (Median 130K $ bei 36 m²) und liegt im höchsten $/m²-Band der fünf Produkttypen — konsistent mit der Ökonomie der Kompakteinheit.
3.2 Preisspannen nach Teilmarkt (Angebote mit Preis)
| Teilmarkt | n (mit Preis) | Median USD | Min | Max | Median $/m² (bebaut) |
|---|---|---|---|---|---|
| Bukit / Uluwatu | 147 | 300.000 | 85.000 | 2.600.000 | 2.610 |
| Ubud | 112 | 295.477 | 85.000 | 950.000 | 2.410 |
| Bukit / Melasti | 77 | 225.000 | 75.000 | 2.500.000 | 2.718 |
| Canggu / Pererenan | 62 | 255.000 | 59.000 | 2.223.000 | 2.699 |
| Bukit / Nusa Dua | 49 | 285.000 | 77.000 | 1.519.000 | 3.139 |
| Canggu / Batu Bolong | 43 | 299.000 | 125.000 | 5.000.000 | 3.114 |
| Bukit / Pandawa | 35 | 364.000 | 125.000 | 6.500.000 | 2.671 |
| Tabanan / Nuanu City | 33 | 288.000 | 109.700 | 1.800.000 | 2.676 |
| Canggu / Seseh | 32 | 232.200 | 65.000 | 980.000 | 3.560 |
| Canggu / Berawa | 32 | 250.572 | 36.000 | 975.000 | 3.103 |
| Seminyak | 26 | 486.500 | 93.750 | 4.500.000 | 3.151 |
| Canggu / Cemagi | 25 | 159.500 | 104.000 | 845.000 | 2.861 |
| Lombok | 21 | 160.000 | 89.000 | 516.350 | 2.111 |
| Bukit / Jimbaran | 19 | 300.000 | 130.000 | 1.512.000 | 2.132 |
| Tabanan / Kedungu | 18 | 260.000 | 89.000 | 750.000 | 2.406 |
| Bukit / Balangan | 17 | 395.000 | 200.000 | 990.000 | 2.713 |
| Canggu / Batu Belig | 13 | 399.000 | 147.000 | 719.600 | 3.264 |
| Umalas | 10 | 394.000 | 90.000 | 1.500.000 | 2.083 |
| Sanur | 9 | 305.000 | 85.000 | 461.000 | 2.195 |
3.3 $/m² nach Teilmarkt und Typ (bebaute Fläche, Median)
| Teilmarkt | Villa $/m² | n | Apartment $/m² | n | Studio $/m² | n |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Canggu / Batu Belig | 3.264 | 9 | 2.343 | 2 | 3.876 | 2 |
| Bukit / Nusa Dua | 2.891 | 26 | 3.122 | 18 | 3.689 | 4 |
| Bukit / Melasti | 2.655 | 40 | 3.600 | 19 | 3.797 | 16 |
| Seminyak | 2.584 | 15 | 10.786 | 8 | 3.465 | 3 |
| Bukit / Pandawa | 2.525 | 29 | 2.671 | 1 | 3.667 | 5 |
| Canggu / Seseh | 2.507 | 6 | 3.700 | 17 | 4.011 | 8 |
| Bukit / Uluwatu | 2.487 | 110 | 4.463 | 29 | 4.045 | 6 |
| Tabanan / Nuanu City | 2.486 | 22 | 2.436 | 4 | 4.109 | 7 |
| Canggu / Berawa | 2.448 | 14 | 3.481 | 8 | 4.796 | 9 |
| Canggu / Pererenan | 2.424 | 42 | 3.376 | 9 | 3.051 | 11 |
| Ubud | 2.320 | 84 | 2.500 | 13 | 4.140 | 11 |
| Canggu / Batu Bolong | 2.309 | 24 | 3.768 | 12 | 4.419 | 7 |
| Bukit / Balangan | 2.290 | 10 | 3.080 | 3 | — | 0 |
| Umalas | 2.165 | 9 | — | 0 | — | 0 |
| Bukit / Jimbaran | 2.132 | 19 | — | 0 | — | 0 |
| Lombok | 2.024 | 16 | 2.780 | 1 | 3.738 | 1 |
| Canggu / Cemagi | 1.938 | 8 | 2.475 | 5 | 3.212 | 12 |
| Tabanan / Kedungu | 1.919 | 13 | 3.087 | 2 | 3.038 | 3 |
Der Apartment-$/m²-Wert von 10.786 $ in Seminyak (n=8) ist ein Ausreißer, bedingt durch eine kleine Stichprobe im High-End-Produktsegment; er sollte nicht als Teilmarkt-Durchschnitt gelesen werden. Studio-Stichproben mit n ≤ 3 in mehreren Teilmärkten haben lediglich indikativen Charakter.
3.4 Aufschlag freehold gegenüber leasehold
Innerhalb der kleinen Teilmenge von Einheiten, für die sowohl leasehold (Erbpacht/Pachtrecht) als auch freehold (Volleigentum) am selben Angebot veröffentlicht sind (n = 19), trägt die Freehold-Option einen Medianaufschlag von +20 % gegenüber Leasehold (Median 27.800 $ absolut). Dies ist ein ungewöhnlich sauberer Einheit-zu-Einheit-Vergleich; marktweit ist der Bestand mit Freehold-Titel ein eigenständiges und kleineres Segment (22 Projekte, 446 Einheiten — siehe §5) und nicht direkt mit dem Leasehold-Bestand vergleichbar.
- Angebotsstruktur
4.1 Nach Typ (alle Angebote, n = 855)
| Typ | Anzahl | Anteil |
|---|---|---|
| Villa | 553 | 64,7 % |
| Apartment | 171 | 20,0 % |
| Studio | 116 | 13,6 % |
| Townhouse | 12 | 1,4 % |
| Penthouse | 3 | 0,4 % |
4.2 Nach Schlafzimmerzahl (Angebote mit Preis)
| Schlafzimmer | n | Median USD |
|---|---|---|
| Studio | 112 | 133.000 |
| 1BR | 193 | 200.000 |
| 2BR | 270 | 288.500 |
| 3BR | 158 | 419.500 |
| 4BR+ | 81 | 818.000 |
Studios werden nach Einheitstyp (Studio) identifiziert; 1BR erfasst Apartments und Villen mit separatem Schlafzimmer.
4.3 Grundriss-Mix nach Produkttyp
| Typ | 1BR | 2BR | 3BR | 4BR+ |
|---|---|---|---|---|
| Villa | 94 | 221 | 154 | 84 |
| Apartment | 108 | 51 | 9 | 0 |
| Studio | — | — | — | — |
| Townhouse | 1 | 9 | 2 | 0 |
| Penthouse | 1 | 1 | 1 | 0 |
Zentrales Muster Grundriss vs. Typ: Studio ist nun ein eigenständiges Segment mit 116 Einheiten (13,6 % des Angebots) — es deckt das kompakte Ende des Marktes ab. Apartments sind — nach Herauslösung der Studios — zu 63 % 1BR (108 von 171), mit einem bedeutsamen 2BR-Rest (51 Einheiten). Villen konzentrieren sich auf 2BR (40 %) und 3BR (28 %). Das Segment 4BR+ ist faktisch reines Villengebiet (84 von 85 Angeboten).
4.4 Nach Preissegment
| Segment (USD) | n | Anteil |
|---|---|---|
| < 100K | 33 | 4,1 % |
| 100–150K | 96 | 11,8 % |
| 150–300K | 309 | 38,0 % |
| 300–500K | 204 | 25,1 % |
| 500K+ | 172 | 21,1 % |
Das größte Einzelsegment ist 150–300K (38 % aller Angebote mit Preis) — der Massenmarkt-Sweet-Spot für kompakte Villen (202 Einheiten in diesem Band), 1BR-Apartments (64) und Studios im oberen Bereich (35). Das Band 100–150K $ ist studiodominiert (57 von 96 Angeboten) und bietet Käufern, die Ticketgröße priorisieren, einen klaren Einstiegspunkt unter 150K $.
- Struktur der Eigentumsformen
| Eigentumsform | Projekte | Einheiten | Durchschnittliche Pachtdauer (Jahre) |
|---|---|---|---|
| Nur Leasehold | 274 | 7.848 | 29 |
| Leasehold + Freehold-Option | 29 | 563 | 53 |
| Nur Freehold | 22 | 446 | — |
| Unbekannt | 11 | 108 | — |
Rund 91 % der deklarierten Projektkapazität (8.411 von 8.965 Einheiten) sind Leasehold oder Leasehold mit Freehold-Option.
Durchschnittliche Pachtdauer bei reinem Leasehold-Bestand: 29 Jahre. Projekte mit Freehold-Option sind tendenziell mit längeren Pachtlaufzeiten ausgestattet (im Schnitt 53 Jahre kombiniert aus Pacht und Verlängerung).
Der Bestand mit reinem Freehold (22 Projekte) ist begrenzt und typischerweise in wohnbaulich gewidmeten (gelben) Gebieten angesiedelt, nicht in touristisch gewidmeten (rosa).
Flächennutzung — Angebotsverteilung
Nach dem balinesischen Raumplan (RTRW / RDTR) trägt jedes Grundstück eine Zonenfarbe, die die rechtlich zulässige Nutzung bestimmt. Die Datenbank erfasst die Zonenfarbe für 261 von 336 Projekten (6.803 von 8.965 Einheiten); bei den verbleibenden 75 Projekten / 2.162 Einheiten (24,1 %) ist keine Zone erfasst, und sie sollten projektweise verifiziert werden.
| Zone | Projekte | Einheiten | Anteil an deklarierter Kapazität |
|---|---|---|---|
| Rosa (Pariwisata / Tourismus) | 132 | 4.806 | 53,6 % |
| Gelb (Permukiman / Wohnen) | 102 | 1.615 | 18,0 % |
| Rot (Perdagangan dan Jasa / Gewerbe) | 9 | 200 | 2,2 % |
| Orange (Mischnutzung / Übergang) | 14 | 132 | 1,5 % |
| Weiß (ohne Widmung / Sondernutzung) | 1 | 43 | 0,5 % |
| Grün (Pertanian / Landwirtschaft) | 3 | 7 | 0,1 % |
| Nicht deklariert | 75 | 2.162 | 24,1 % |
Rechtsrahmen nach Zone — was erlaubt ist
Die Zonenfarbe ist eine notwendige, aber nicht hinreichende Bedingung für eine rechtmäßige Nutzung: Zusätzlich sind eine operative Lizenz (pondok wisata, Hotel-izin usaha, Wohn-Mietvertrag) sowie Baugenehmigungen (PBG/IMB) erforderlich. Die folgende Tabelle fasst die derzeitige regulatorische Lage für die beiden relevantesten Nutzungsfälle zusammen — kurzfristige touristische Vermietung (STR) und langfristige Wohnvermietung.
| Zone | Kurzzeitvermietung / Tourismus | Langzeitvermietung / Wohnen | Anmerkungen |
|---|---|---|---|
| Rosa | Ja — originäre Zone für die Lizenzierung von pondok wisata, Hotel, Apart-Hotel | Ja | Die einzige Zone, in der STR eine primär zulässige Nutzung darstellt. Das Geschäftsmodell der touristischen Beherbergung passt sauber. |
| Gelb | Nein — keine zulässige Nutzung; STR auf Gelb ist Durchsetzungsziel des razia-Zyklus 2024–2026 | Ja — Eigennutzung oder monatliche bzw. längere kontrak rumah | Legitimes Produkt für Zweitwohnsitz- und Langzeitmieter-Markt. Kein STR-Cashflow auf gelber Fläche unterschreiben. |
| Rot | Bedingt — nur für Hotel-, Apart-Hotel- oder Condotel-Formate und nur dort, wo der lokale RDTR penginapan/hotel ausdrücklich als zulässige Nutzung auflistet | Bedingt laut RDTR | Freistehende Villa-STR via pondok wisata ist auf Rot faktisch nicht verfügbar. Typisch in gewerblichen Kernlagen (Seminyak, Teile von Batu Belig, gewerbliche Streifen in Berawa). |
| Orange | Bedingt — Mischnutzungs-/Übergangswidmung; STR nur zulässig, wenn der lokale RDTR touristische Beherbergung ausdrücklich erlaubt | Ja | Die Auslegung unterscheidet sich materiell zwischen den Regentschaften (Badung, Gianyar, Tabanan). Stets mit dem konkreten RDTR abgleichen. |
| Grün | Nein — landwirtschaftliche Fläche, touristischer Bau durch das Moratorium des Gouverneurs von Bali 2023 untersagt (Perda / Surat Edaran) | Sehr eingeschränkt | Neubau auf Grün ist grundsätzlich blockiert. Bestehende Projekte auf Grün sollten auf die Legitimität der Genehmigungen überprüft werden. |
| Weiß | Einzelfallprüfung — ungewidmete Fläche, die auf eine RDTR-Klassifizierung wartet; aktuelle Rechte begrenzt, künftige ungewiss | Einzelfallprüfung | Hohe regulatorische Unsicherheit. Eine individuelle rechtliche Prüfung ist erforderlich. |
Kernlesart für Käufer. Der Bestand in der rosa Zone macht 53,6 % der deklarierten Kapazität aus und spiegelt damit direkt die touristische Ausrichtung der heutigen Pipeline wider — dies ist die Zone, unter der Cashflow-Modelle für Kurzzeitvermietung rechtmäßig lizenziert werden können. Die rund 18 % Kapazität in der gelben Zone repräsentieren Wohnprodukt (Zweitwohnsitz, Langzeitvermietung) und sollten nicht nach STR-Ökonomie bewertet werden. Für Bestand in Rot, Orange und Weiß ist der jeweilige RDTR des Grundstücks das maßgebliche Dokument und muss im Einzelfall geprüft werden. Die 24 % Kapazität ohne erfasste Zone erfordern eine ausdrückliche Bestätigung durch den Entwickler vor einer Kaufentscheidung.
Praktische Checkliste, unabhängig von der Zone: (1) Zonenfarbe im aktuellen RDTR/RTRW; (2) PBG/IMB (Baugenehmigung), passend zum tatsächlich errichteten Bauwerk; (3) operative Lizenz passend zur beabsichtigten Nutzung (pondok wisata, Hotel-izin usaha oder Wohnmiete); (4) Steuerregistrierungen (NPWP/NPWPD). Die Zone ist die erste Prüfung, nicht die letzte.
- Flächenanalyse
6.1 Medianfläche nach Einheitstyp (bebaute Fläche, m²)
| Typ | Median m² | Mittelwert m² | n |
|---|---|---|---|
| Villa | 150 | 180 | 546 |
| Apartment | 76 | 92 | 170 |
| Studio | 36 | 37 | 116 |
| Townhouse | 126 | 134 | 12 |
| Penthouse | 109 | 435 | 3 |
6.2 Medianfläche nach Teilmarkt
| Teilmarkt | n | Median m² (alle) | Villa m² | Apartment m² | Studio m² |
|---|---|---|---|---|---|
| Bukit / Uluwatu | 156 | 123 | 142 | 77 | 39 |
| Ubud | 116 | 120 | 131 | 58 | 33 |
| Bukit / Melasti | 82 | 85 | 150 | 80 | 34 |
| Canggu / Pererenan | 67 | 97 | 185 | 60 | 34 |
| Bukit / Nusa Dua | 53 | 99 | 107 | 99 | 38 |
| Canggu / Batu Bolong | 47 | 130 | 263 | 72 | 40 |
| Canggu / Berawa | 36 | 90 | 120 | 65 | 34 |
| Bukit / Pandawa | 35 | 143 | 175 | 70 | 35 |
| Tabanan / Nuanu City | 34 | 140 | 206 | 62 | 40 |
| Canggu / Seseh | 31 | 70 | 172 | 75 | 39 |
| Seminyak | 28 | 115 | 204 | 85 | 43 |
| Canggu / Cemagi | 26 | 70 | 189 | 70 | 33 |
| Bukit / Jimbaran | 19 | 162 | 162 | — | — |
| Lombok | 18 | 98 | 100 | 50 | 25 |
| Tabanan / Kedungu | 18 | 133 | 146 | 87 | 30 |
| Bukit / Balangan | 15 | 123 | 189 | 80 | — |
| Canggu / Batu Belig | 14 | 127 | 130 | 125 | 39 |
| Umalas | 10 | 174 | 189 | — | — |
Villenprodukte sind in aufstrebenden Canggu-Teilmärkten am größten (Batu Bolong 263 m², Seminyak 204 m², Tabanan Nuanu 206 m², Cemagi 189 m², Seseh 172 m², Pererenan 185 m²) und am kompaktesten im Bukit (Nusa Dua 107 m², Uluwatu 142 m², Melasti 150 m²). Bei nun separat ausgewiesenen Studios sind Apartments am größten in Bukit / Nusa Dua (99 m²), Tabanan / Kedungu (87 m²) und Seminyak (85 m²) — dies spiegelt eine stärkere Produktpositionierung im Bereich „Zweitwohnsitz / Langzeitaufenthalt" am 1–2BR-Ende wider. Studios clustern eng im Bereich 30–40 m² in jedem Teilmarkt, in dem sie angeboten werden, was ihren Charakter als standardisiertes Kompakt-Vermietungsformat statt lokal differenziertes Produkt bestätigt.
Zentrale Erkenntnisse — Perspektive Käufer-Investor
Wo die Chancen liegen
Pererenan & Seseh (West-Canggu) sind 2026 die dynamischsten Teilmärkte an der Westküste. Pererenan führt 28 Projekte / 561 Einheiten in der Pipeline; Seseh 11 / 555. Beim Villen-$/m² liegen sie bei 2.424 $ (Pererenan) und 2.507 $ (Seseh) — deutlich unter Batu Belig (3.264 $/m²) und im selben Pro-Quadratmeter-Band wie Batu Bolong (2.309 $/m²), wo die typische Villa allerdings deutlich größer ausfällt (Median 263 m² gegenüber 172–185 m²). Nettoeffekt: Das absolute Medianticket ist in Pererenan (255K $) und Seseh (232K $) deutlich niedriger als in Batu Bolong (299K $) oder Batu Belig (399K $) — gleiches $/m²-Band wie Batu Bolong, kleineres, aber effizienteres Villenformat, niedrigerer Kapitaleinstieg. Zusammen mit dem Infrastrukturausbau (Umgehungsstraße Pererenan, Küstenstraße Seseh) sind dies die klaren Einstiegspunkte für Käufer, die Canggu-Nähe ohne Canggu-Kern-Preise suchen. (Die Villen-Stichprobe in Seseh ist dünn — n=6 Villen-Angebote mit Preis —, sodass der Pro-Quadratmeter-Wert für Seseh mit diesem Vorbehalt zu lesen ist.)
Bukit / Balangan ist eine dünn angebotene Nische — nur 7 Projekte / 114 deklarierte Einheiten, Villen-$/m² bei 2.290 $ (unter Uluwatu), mit direktem Zugang zu einem Premium-Surfstrand. Begrenztes Primärangebot + mittlere Preislage = knappheitsgetriebene Fundamentaldaten.
Bukit / Uluwatu ist der tiefste Teilmarkt der Datenbank (60 Projekte / 1.431 Einheiten / 147 Angebote mit Preis). Mediane der Angebote mit Preis bei 300K $ und Villen-$/m² bei 2.487 $ positionieren ihn als etablierte Volumenlage — breite Produktauswahl von 1BR bis 4BR+ zu marktmedian-nahen Preisen.
Was kaufen (Preis-Sweet-Spots)
150K–300K $ ist der Massenmarkt-Sweet-Spot (38 % aller Angebote mit Preis). Hier laufen kompakte Villen (202 Einheiten), 1BR-Apartments (64) und Studios im oberen Bereich (35) zusammen. Der Median-Preis für 1BR liegt bei 200.000 $, für 2BR bei 288.500 $. Käufer in diesem Band sehen das breiteste Wettbewerbsfeld und den größten Verhandlungsspielraum.
Studios (Median 130K $, 36 m² Median, 3.738 $/m²) sind das Produkt mit der niedrigsten Ticketgröße in der Pipeline — 116 Angebote, 13,6 % des Angebots, eng geclustert im Bereich 30–40 m² über alle Teilmärkte. Das Band 100–150K $ ist studiodominiert (57 von 96 Angeboten in diesem Segment). Dies ist das sauberste Einstiegsprodukt für Käufer, die eine Ticketgröße unter 150K $ priorisieren; es funktioniert am besten in touristisch gewidmeten (rosa) Kurzzeit-Teilmärkten (Uluwatu, Melasti, Cemagi, Seseh), wo das Kompakt-Vermietungsformat das operative Modell ist.
Apartments (Median 250K $, 76 m² Median, 3.357 $/m²) — mit nun separat ausgewiesenen Studios repräsentieren Apartments das eigentliche 1BR/2BR-Produkt (63 % 1BR, 30 % 2BR). Passend für Käufer, die ein stärker „wohnliches" Produkt als ein Studio wünschen, sowohl für Langzeit- als auch Kurzzeitvermietung tragfähig. Die größten Apartment-Formate finden sich in Bukit Nusa Dua (99 m²), Tabanan Kedungu (87 m²) und Seminyak (85 m²).
Villen (Median 346K $, 150 m² bebaut zuzüglich Grundstück, 2.393 $/m² bebaut) sind das Produkt der Wahl ab 300K $ — sie stellen die Mehrheit des 2BR/3BR-Angebots (375 von 428 2–3BR-Angeboten). Kompakte 2BR-Villen für 250–350K $ in Pererenan/Seseh/Cemagi sind das deutlichste Preis-Größen-Wertangebot der gesamten Datenbank.
Preis-Benchmarks — $/m² nach Segment
Villen (bebaute Fläche, Grundstück zusätzlich):
| Stufe | Teilmärkte | Villen-$/m²-Band |
|---|---|---|
| Prime | Canggu Batu Belig; Bukit Nusa Dua; Bukit Melasti; Seminyak | 2.580–3.270 $ |
| Etabliert | Bukit Uluwatu; Canggu Pererenan; Ubud; Canggu Batu Bolong; Bukit Pandawa | 2.310–2.530 $ |
| Value | Canggu Cemagi; Tabanan Kedungu; Lombok; Bukit Jimbaran; Umalas | 1.920–2.170 $ |
Apartments (bebaute Fläche, ohne Studios):
| Stufe | Teilmärkte | Apartment-$/m²-Band |
|---|---|---|
| Prime | Bukit Uluwatu | ≈ 4.460 $ |
| Etabliert | Canggu Batu Bolong; Canggu Seseh; Bukit Melasti; Canggu Berawa; Canggu Pererenan; Bukit Nusa Dua | 3.120–3.770 $ |
| Value | Ubud; Canggu Cemagi | 2.480–2.500 $ |
Der Apartment-Median in Seminyak von 10.786 $/m² (n=8) ist ein Kleinstichproben-Ausreißer, bedingt durch High-End-Produkt, und wird aus der Stufenklassifizierung ausgeschlossen.
Studios (bebaute Fläche, Kompakt-Vermietungsformat 30–40 m²):
| Stufe | Teilmärkte | Studio-$/m²-Band |
|---|---|---|
| Prime | Canggu Berawa; Canggu Batu Bolong; Ubud; Tabanan Nuanu; Bukit Uluwatu; Canggu Seseh | 4.010–4.800 $ |
| Etabliert | Bukit Melasti; Bukit Pandawa; Bukit Nusa Dua; Seminyak | 3.470–3.800 $ |
| Value | Canggu Cemagi; Canggu Pererenan; Tabanan Kedungu | 3.040–3.210 $ |
Marktausblick — die Pipeline lesen
2026 ist der zyklische Höhepunkt des Neuangebots: 4.261 Einheiten (154 Projekte) werden in einem einzigen Kalenderjahr übergeben. Das entspricht ≈ 2,9× dem historischen durchschnittlichen Jahresfertigstellungsvolumen.
2027 sinkt das Volumen um ≈ 42 % auf 2.460 Einheiten — eine materielle Kontraktion.
2028 sinkt es gegenüber 2026 um ≈ 81 % auf 803 Einheiten, verteilt auf lediglich 9 Projekte, die derzeit im Bau sind. Dies spiegelt eine restriktivere Genehmigungspraxis, verstärkte Zonen-Durchsetzung und einen gesetzgeberischen Kurswechsel hin zu strengerer Aufsicht über Wohnentwicklung für ausländische Käufer wider.
Praktische Lesart für Käufer — das Fertigstellungsjahr als strategischer Hebel:
Projekte mit Fertigstellung 2026 bieten die breiteste Produktauswahl des Zyklus. Käufer, die jetzt in 2026er-Projekte einsteigen, erhalten maximale Auswahl über Typ, Größe und Teilmarkt — nützlich für Endnutzer und für Investoren, die sofortige Übergabe und den Start des Cashflows priorisieren.
Projekte mit Fertigstellung 2027 sind strategisch interessant. Sie werden in einen Markt übergeben, in dem das primäre Neuangebot gegenüber 2026 um ≈ 42 % zurückgeht. Sollte sich die Trajektorie der Tourismusankünfte Balis auf ihrem aktuellen Wachstumspfad fortsetzen (die Ankunftszahlen liegen seit 2023 über dem Vor-Pandemie-Niveau), trifft ein 2027 übergebenes Projekt zum Zeitpunkt des Vermietungsstarts auf ein materiell dünneres Neuangebotsumfeld — eher eine Knappheitskonstellation als ein wettbewerbsintensives Umfeld.
Projekte mit Fertigstellung 2028 treiben dies weiter: Nur 9 Projekte und 803 Einheiten befinden sich derzeit für dieses Jahr im Bau. Für Käufer mit einem Anlagehorizont von 3–5 Jahren und der Fähigkeit, Risiken im Übergabetiming zu unterschreiben, ist die Übergabe 2028 die klarste Wette auf strukturelle Knappheit — neues vergleichbares Primärangebot auf dem Markt in diesem Jahr ist nach aktueller Datenlage marginal.
Warum die Pipeline 2027–2028 die künftige Knappheit eher unter- als überschätzt. Eine restriktivere PBG/IMB-Erteilung auf rosa Tourismusflächen, verschärfte Durchsetzung gegen STR auf Gelb/Grün und laufende gesetzgeberische Schritte hin zu strengerer Aufsicht über Wohnentwicklung für ausländische Käufer bedeuten, dass ein Teil der derzeit für 2027–2028 geplanten Projekte nicht fristgerecht oder gar nicht realisiert wird. Die nächsten 18–36 Monate Primärangebot sind weitgehend fixiert; was dahinter steht, ist weniger sicher, und die Unsicherheit ist restriktiv verzerrt.
Interpretation, keine Prognose. Dies ist eine angebotsseitige Lesart einer Datenbank-Momentaufnahme. Der Bericht prognostiziert weder Preise noch Mieten oder Absorption. Annahmen auf der Nachfrageseite (Touristenankünfte, Belegung, Kapitalflüsse) liegen in der Verantwortung des Käufers und sind eigenständig zu unterschreiben.
Eigentumsform — das Kleingedruckte lesen
Rund 91 % der deklarierten Einheitenkapazität sind Leasehold oder Leasehold mit Freehold-Option. Reines Freehold (22 Projekte / 446 Einheiten) existiert, ist jedoch außerhalb der Prime-Tourismusgebiete konzentriert.
Reines Leasehold hat eine durchschnittliche Pachtdauer von 29 Jahren. Projekte mit Freehold-Option sind typischerweise mit längeren Verträgen ausgestattet (im Schnitt 53 Jahre kombinierte Laufzeit).
Was bei jedem Kauf zu prüfen ist: (1) Die Zonenfarbe (Rosa für touristische Vermietung, Gelb für Wohnen) muss zur beabsichtigten Nutzung passen; (2) Verlängerungsklauseln — ob die Pacht eine garantierte oder priorisierte Verlängerung enthält; (3) Titel-Sauberkeit — Nominee-Strukturen, PT PMA, hak pakai usw. weisen jeweils unterschiedliche Rechtsrisikoprofile auf.
Methodik
Datenquelle. Sämtliche Kennzahlen dieses Berichts stammen aus der proprietären Anteya-Datenbank zum Stand Q1 2026 (336 Projekte, 855 individuell mit Preis ausgewiesene Einheiten-Angebote, 8.965 deklarierte Einheiten auf Projektebene). Die Datenbank wird auf Basis direkter Entwicklerdokumentation, Broschüren, Preislisten und Projekt-Launches gepflegt.
Unterscheidung Einheit vs. Projekt. Jedes Projekt deklariert eine unitsTotal-Kapazität (z. B. 123 Einheiten); einzelne mit Preis ausgewiesene Angebote werden als separate Einheitsdatensätze erfasst (typisch 1–10 je Projekt, abbildend den Produktmix wie 1BR, 2BR, 3BR). Die Angebots- und Eigentumsformanalyse (§1, §2, §5) nutzt Projekt-Summen; die Preis- und Flächenanalyse (§3, §4, §6) nutzt die 855 Angebotsdatensätze mit Preis.
Preis-Semantik. price bezeichnet den Leasehold-Preis in USD, wie vom Entwickler veröffentlicht. Wo eine Freehold-Alternative existiert, wird sie separat als freeholdPrice erfasst. $/m²-Kennzahlen teilen den Preis durch die bebaute Fläche (sizeSqm) und schließen Grundstücke bewusst aus — die Grundstücksfläche einer Villa ist eine eigenständige Komponente des Gesamtwerts und variiert deutlich je nach Teilmarkt.
Definition des Teilmarkts. Teilmärkte werden als Paare Region / Gebiet gebildet (z. B. „Bukit / Uluwatu", „Canggu / Pererenan"). Projekte ohne Gebietsangabe werden ausschließlich auf Regionsebene ausgewiesen (z. B. „Ubud", „Seminyak"). Stichprobengrößen werden neben jeder Statistik angegeben.
Vorbehalte zur Datenqualität. (1) Nicht jedes Projekt veröffentlicht alle Felder — z. B. fehlt bei 250 von 336 Projekten die Angabe zur Möblierung. (2) completionDate wird als ISO-String gespeichert; Projekte ohne Jahresangabe werden als „Unknown" geführt und sind aus der Pipeline-Tabelle ausgeschlossen. (3) Die Kennzahl zum Leasehold-vs-Freehold-Aufschlag beruht auf lediglich 19 Einheiten, die beide Preise veröffentlichen, und ist ein Einheit-zu-Einheit-Vergleich, keine marktweite Aussage.
Anteya Research · Q1 2026