Die Apartmentklasse zwischen 300.000 $ und 500.000 $ bildet das obere Segment auf Bali — hier verschiebt sich das Produkt vom kompakten Vermietungsobjekt hin zu echten Wohnapartment-Formaten und Premium-Branded-Residences. Unsere Datenbank erfasst 31 aktive Primärmarktprojekte in dieser Spanne. Der Medianpreis je Einheit liegt bei 375.750 $.
Was das Segment bietet
Zwischen 300K$ und 400K$ rücken größere 2-Zimmer-Formate (80 bis 120 m²), hochwertigere Spezifikationen und der Einstieg ins Premiumsegment der Branded Residences in den Vordergrund. Die Gemeinschaftseinrichtungen — Pools in voller Größe, eigene Fitnessbereiche, Lobby-Services — werden substanziell.
Zwischen 400K$ und 500K$ finden sich gehobene 2-Zimmer- oder Einstiegs-3-Zimmer-Formate. Hier konzentriert sich der Premium-Branded-Residence-Bestand (internationale Hotelmarken-Affiliationen). Strandnähe und Premiumlage werden zu wesentlichen Werttreibern.
Wo der Bestand liegt
- Apartments in Bukit — größter Anteil in diesem Segment. Branded Residences der mittleren bis gehobenen Kategorie in Nusa Dua tragen den Hauptteil des Angebots 300K$–500K$.
- Apartments in Canggu — hotelgeführte Premium-Objekte in Pererenan und Batu Bolong.
- Seminyak und Ubud tragen geringere Anteile bei.
Der Apartmentbestand in Ubud endet um 170K$, sodass das Segment ab 300K$ in Ubud praktisch nicht vorhanden ist.
Überlegungen zu Branded Residences
Ein erheblicher Anteil des Angebots 300K$–500K$ entfällt auf Branded Residences — Apartments, die unter internationalen Hotelmarken-Managementvereinbarungen betrieben werden. Vor einer Zusage sollten folgende Punkte verstanden sein:
- Konditionen der Markenaffiliation — einige Verträge erheben laufende Markengebühren (3 bis 5 % der Erlöse oder feste Jahresbeträge)
- Rental-Pool-Strukturen — viele Branded Residences verlangen die Teilnahme an einem gebäudeweiten Vermietungspool, der die Auslastung verteilt, zugleich aber das Einzelobjekt-Upside verwässert
- Exit-Mechanik — der Direktverkauf an Nicht-Pool-Teilnehmer ist teils eingeschränkt; die Markenaffiliation kann mit der Einheit übergehen oder entfallen
- Steuerliche Einordnung — eine Branded-Residence-Affiliation kann die Objekteinordnung von Wohn- auf Gewerbe verschieben, mit wesentlichen Folgen
Nicht jedes Apartment im Segment 300K$–500K$ ist ein Branded-Residence-Produkt; unabhängiger und hotelgeführter, nicht markengebundener Bestand existiert ebenfalls, vor allem in Canggu.
Eigentumsform und Zonierung
Leasehold dominiert in diesem Segment (rund 80 %). Freehold-über-PMA-Strukturen treten häufiger auf als in den unteren Segmenten — etwa 15 bis 20 % des Angebots 300K$–500K$ eröffnen Freehold-Wege. Pachtlaufzeiten beim Leasehold-Produkt können in Premium-Branded-Residences über das übliche Fenster von 25 bis 30 Jahren hinausgehen.
Zonierung: überwiegend Pink (touristische Klassifizierung), da die Kurzzeitvermietung die Apartmentökonomie in dieser Preisklasse bestimmt.
Wer Apartments zwischen 300K$ und 500K$ kauft
Das Käuferprofil verschiebt sich gegenüber den unteren Apartmentsegmenten. Asiatische institutionelle Käufer (Family Offices aus Singapur, Japan, Malaysia) sind in den Branded Residences von Nusa Dua aktiv. Eigennutzende Zweitwohnsitz-Käufer suchen Apartmentformate für Privatnutzung mit Mietkompensation. Renteneinkommensnahe Passivanleger akzeptieren betreiberintegrierte Modelle. Hands-on-Betreiber von Kurzzeitvermietungen sind in diesem Segment selten — die Ökonomie spricht bei diesem Ticket gegen Apartment und für Villa.
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Erstellt von Anteya Research · Aktualisiert am 19.04.2026