Bali-Immobilie mit Partner kaufen: Miteigentum, PT PMA und Exit (2026)

Aus den über 5.300 Käufergesprächen, die Anteya zwischen 2023 und 2026 mit Bali-Immobilienkäufern dokumentiert hat, tauchten Partnerschaftsanfragen in rund vierzig Gesprächen auf und kamen in den klassischen Marketingunterlagen der Insel so gut wie nie vor. Zwei Freunde, die sich fünfzig zu fünfzig zusammentun. Ein Paar plus ein Elternteil. Ein Investorenclub aus vier Personen. Die Strukturfrage wird beim Kauf systematisch unterbewertet, und sobald Uneinigkeit auftaucht, wird sie zur einzigen Frage, die noch zählt. Dieser Beitrag skizziert die Strukturen, die Ausländer tatsächlich nutzen, um Bali-Immobilien gemeinsam zu halten, die Governance-Bestimmungen, die die Partnerschaft im Alltag zusammenhalten, und die Exit-Mechanik, die darüber entscheidet, ob das Geschäft am Ende im Guten endet oder vor einem Schiedsgericht.

Warum die Partnerschaftsstruktur wichtiger ist als die Immobilienwahl

Die meisten ausländischen Käufer, die eine Partnerschaft eingehen, verwenden rund 90 % ihrer Entscheidungsenergie auf die Frage, welche Villa sie kaufen sollen, und 10 % darauf, wie die Partnerschaft dokumentiert wird. Das Verhältnis sollte umgekehrt sein. Die Immobilie ist ein sich abnutzender Sachwert auf einem mehrjährigen Leasehold, dessen physische Substanz über die Laufzeit ohnehin an Wert verliert; das Partnerschaftsdokument ist hingegen der Governance-Vertrag, der spätestens dann zum Tragen kommt, wenn beide Seiten sich zum ersten Mal über die Bestellung einer Vermietungsverwaltung, eine Renovierung oder einen Verkauf nicht einig sind.

Wenn die Partnerschaftsdokumentation dünn ist und die Immobilie in Ordnung, löst sich Reibung langsam und kostspielig über schwierige Gespräche. Wenn die Immobilie in Ordnung ist, die Partnerschaftsdokumentation aber fehlt, löst sich Reibung über juristische Eskalation, mit den entsprechenden Anwalts- und Gerichtskosten in zwei Jurisdiktionen. Käufer, die den zweiten Teil überspringen, lernen die Kosten dafür typischerweise nach achtzehn bis dreißig Monaten kennen, und in dem Moment ist die Verhandlungsposition für eine saubere Lösung bereits eng.

Zwei saubere Strukturen, eine zu meidende

Für zwei oder mehr Ausländer, die gemeinsam kaufen, tauchen drei Muster immer wieder auf. Nur die ersten beiden skalieren; das dritte schafft ein Risiko, das keiner der Partner kontrolliert.

Struktur 1: PT PMA mit mehreren Gesellschaftern. Eine ausländisch gehaltene PT PMA (ausländisch investierte Kapitalgesellschaft nach indonesischem Recht) wird mit zwei oder mehr Gesellschaftern gegründet, die Gesellschaft hält das Immobilienrecht (in der Regel Hak Guna Bangunan / HGB auf Unternehmensebene), und die Partnerschaftsbedingungen stehen in der Gründungsurkunde (akta pendirian, die den Gesellschaftsvertrag / Anggaran Dasar enthält) sowie in einer separaten, ergänzenden Gesellschaftervereinbarung. Das ist die Standardstruktur für jede Konstruktion, die über eine einzelne Immobilie hinauswachsen oder Mieteinnahmen im größeren Stil generieren kann, weil die Gesellschaft als operativer Rahmen Verträge schließen, Personal anstellen und Erträge auf Unternehmensebene besteuern lassen kann.

Struktur 2: Joint Leasehold unter einer notariell beurkundeten Miteigentumsregelung. Zwei Ausländer werden als gemeinsame Pächter in einem einzigen Leasehold-Vertrag (akta sewa-menyewa) eingetragen, der durch einen notaris/PPAT (Notar mit Grundstücksurkundenbefugnis) erstellt wird, und eine separat unterzeichnete Miteigentumsvereinbarung regelt ihre Rechte und Pflichten gegenüber dem jeweils anderen. Diese Lösung ist einfacher in der Einrichtung, in den laufenden Kosten leichter und von der Konstruktion her auf eine einzelne Immobilie ausgelegt; sie passt zu Zwei-Personen-Partnerschaften aus Familie oder engem Freundeskreis, bei denen kein Vermietungsgeschäft im engeren Sinne geplant ist und die gemeinsame Nutzung im Vordergrund steht.

Zu meidende Struktur: der Handschlagkauf. Zwei Ausländer legen Bargeld zusammen, einer von ihnen lässt sich allein als Eigentümer eintragen oder gründet eine PT PMA nur auf seinen Namen, der andere überweist seinen Anteil informell, oft auf ein Privatkonto und ohne saubere Belegkette. Es gibt keine Gesellschaftervereinbarung, keinen Miteigentumsvertrag, keine in Indonesien anerkannte Dokumentation des Anteils der zweiten Person. Das indonesische Agrarrecht (UUPA 1960) erkennt informelle wirtschaftliche Berechtigungs- oder Nominee-Konstruktionen nicht an; weigert sich der eingetragene Eigentümer später, den nicht eingetragenen Partner anzuerkennen, hat dieser in Indonesien nur sehr begrenzte vertragliche Handhabe und muss im Zweifel auf ausländische zivilrechtliche Forderungen zurückgreifen, deren Vollstreckung gegenüber einem in Indonesien ansässigen Gegner schwierig ist. Eine verwandte Variante, die Ausländern auf der Insel immer wieder angeboten wird, ist die Nutzung eines indonesischen Staatsbürgers als Nominee auf Hak Milik zugunsten der ausländischen Partner. Das verstärkt das Problem nur, da die jüngste Durchsetzungspraxis Nominee-Konstruktionen für nichtig erklärt und die Titel an den eingetragenen Nominee zurückgegeben hat. Das Muster wirkt effizient, bis es das nicht mehr ist.

„Wir sind zu zweit dabei. Ist es besser, die PT PMA vor Unterzeichnung des SPA aufzusetzen oder erst nach dem Closing der Einheit?“

Käuferanfrage, Anteya CRM, 2025

PT PMA mit mehreren Gesellschaftern: wie die Struktur tatsächlich funktioniert

Die Grundregel nach dem indonesischen Gesellschaftsrecht (UU 40/2007 zu Kapitalgesellschaften, das sogenannte UUPT) lautet: eine Aktie, eine Stimme. Die Beteiligungsaufteilung zwischen den Partnern wird in der Gründungsurkunde (akta pendirian) und im Gesellschaftsvertrag (Anggaran Dasar) festgehalten, beide notariell beurkundet und über das AHU-Register dem Kemenkumham gemeldet. Konstruiert wird die Governance bei den abweichenden Regelungen: qualifizierte Mehrheiten für wesentliche Entscheidungen, Bestellung der Geschäftsführer, Zustimmungsvorbehalte zugunsten der Gesellschafter und das Verhältnis zwischen Geschäftsführung und Gesellschafterversammlung (Rapat Umum Pemegang Saham, RUPS). Genau in diesen abweichenden Regelungen entscheidet sich, ob die Partnerschaft im Konfliktfall noch handlungsfähig bleibt oder zum Stillstand kommt.

Übliche Partnerschaftskonfigurationen und ihre typischen Bruchstellen:

50/50 zwischen zwei Partnern. Gleiches Stimmrecht, gleiche Haftung, von Haus aus kein Mechanismus zur Auflösung einer Pattsituation. Erfordert ausdrückliche Patt-Regelungen in der Gesellschaftervereinbarung (Mediation durch Dritte, shotgun clause oder verschobene Stimmmehrheit nach bestimmten Sachverhaltstypen).
60/40 oder 51/49. Der Mehrheitspartner kontrolliert ordentliche Entscheidungen; der Minderheitspartner braucht ausdrücklichen Schutz bei wesentlichen Entscheidungen (Vermögensverkauf, zusätzlicher Kapitalabruf, Verwässerung).
Drei oder mehr Gesellschafter (Syndikat). Es bilden sich natürliche Stimmblöcke; die Gesellschaftervereinbarung trägt die Hauptlast bei der Steuerung dieser Blöcke. Oft gepaart mit einem zur operativen Entscheidung bestellten Geschäftsführer.

Familien-Partnerschaften und Geschäfts-Partnerschaften sehen in der Dokumentation unterschiedlich aus, und der Unterschied ist nicht kosmetisch, sondern entscheidet darüber, welche Konfliktszenarien das Dokument tatsächlich auffangen kann. Eine Familien-Partnerschaft zwischen einem Käufer und seinem erwachsenen Kind kann mit einer dünnen Gesellschaftervereinbarung laufen, weil das Vertrauen hoch und der Exit-Druck niedrig ist und die persönliche Beziehung Reibungspunkte absorbiert, die in einer rein vertraglichen Beziehung sofort eskalieren würden. Eine Geschäfts-Partnerschaft zwischen zwei unabhängigen Investoren braucht in der Regel ein deutlich dichteres Dokument, weil der Exit-Druck früher und zu rein kommerziellen Konditionen auftreten kann. Beides ist legitim; die Falle besteht darin, die familiäre Dünn-Dokumentation in einer geschäftlichen Dicht-Situation zu verwenden, was das indonesische Gesellschaftsrecht weder vorhersieht noch im Streitfall heilt.

Joint Leasehold unter Miteigentum: einfachere Struktur, engerer Anwendungsbereich

Ein Leasehold-Vertrag auf der Immobilienseite kann von zwei oder mehr ausländischen Co-Pächtern unterschrieben werden. Der notaris trägt beide Namen in die akta sewa-menyewa ein; beide Namen erscheinen auf dem zugrundeliegenden vertraglichen Recht gegenüber dem Freehold-Eigentümer für die gesamte Laufzeit des Vertrags, und beide Pächter sind formal gleichrangige Gegenüber des Verpächters.

Eine separat verfasste Miteigentumsvereinbarung regelt parallel dazu das Innenverhältnis der Partner: Kapitalanteile, Nutzungsrechte (wechselnde Wochen, gemeinsame Nutzung, ein Bewohner mit Mietzahlung an den anderen), Aufteilung der Instandhaltungskosten und Nebenkosten, das Vorgehen bei einem vorzeitigen Ausstieg eines der Partner. Die Miteigentumsvereinbarung muss bei keiner indonesischen Behörde hinterlegt werden, sollte aber zur Beweissicherung notariell beurkundet sein, damit sie im Streitfall vor einem indonesischen Gericht oder bei einem BANI-Schiedsverfahren als wirksamer Vertrag gelten kann.

„Mein Geschäftspartner bringt 60 % des Eigenkapitals ein und ich 40 %. Wie übersetzt sich das in Gesellschafterstimmen, und was passiert, wenn wir uns bei einer Entscheidung zur Vermietungsverwaltung uneinig sind?“

Käuferanfrage, Anteya CRM, 2025

Was diese Struktur nicht leisten kann: Mieteinnahmen im größeren Stil halten (Mieteinnahmen aus einer Co-Leasehold-Immobilie an zwei ausländische Privatpersonen erzeugen Steuermeldepflichten in zwei Jurisdiktionen, ohne dass ein indonesisches Unternehmensvehikel die operative Ebene auffängt), oder auf ein Mehrobjekt-Portfolio skalieren. Für eine Einzelobjekt-Lifestyle-Nutzung zwischen zwei vertrauten Partnern ist sie sauber. Darüber hinaus absorbiert der PT-PMA-Pfad die Komplexität besser.

Die 50/50-Patt-Falle

Gleichberechtigte Partnerschaften wirken fair und fühlen sich fair an, sind aber strukturell die fragilste Entscheidungskonstellation, sobald die Partner aufhören, sich einig zu sein. Ohne einen vorab vereinbarten Mechanismus zur Auflösung einer Pattsituation löst sich jede strittige Entscheidung entweder über das Gespräch auf oder bleibt unbefristet liegen, was wiederum operative Folgekosten erzeugt, wenn die Frage zum Beispiel die Bestellung eines Property-Managers oder die Zustimmung zu einer dringenden Reparatur betrifft. Es gibt im indonesischen Gesellschaftsrecht keine Default-Regelung, die einen 50/50-Patt auf Gesellschafterebene auflöst; das Gesetz geht stillschweigend davon aus, dass die Gesellschafter den Mechanismus selbst vereinbaren.

Mechanismen, die in der Praxis funktionieren:

Verschobener 51/49-Split mit Zustimmungsvorbehalten. Ein Partner hat bei ordentlichen Angelegenheiten den Stichentscheid; festgelegte wesentliche Angelegenheiten erfordern die Zustimmung beider Partner (faktisch ein Minderheitenveto bei den Themen, die dem Minderheitspartner am wichtigsten sind).
Shotgun clause. Jeder Partner kann einen Preis nennen, zu dem er entweder den anderen herauskauft oder seinen eigenen Anteil verkauft; der andere Partner wählt, welche Seite des Geschäfts er nimmt. Konzentriert die Auflösung, fühlt sich aber konfrontativ an.
Unabhängiger Stichentscheid durch einen Dritten. Ein vorab benannter Mediator (Rechtsanwalt, Familienmitglied, dem beide vertrauen, oder ein kleines Beratergremium) entscheidet bei festgelegten Sachverhaltstypen. Erfordert echtes Vertrauen in den Stichentscheider.
Zweckgebundene Partnerschaft mit verpflichtendem Exit-Trigger. Die Partnerschaft wird ausdrücklich als Einzelobjekt-Vehikel mit fester Laufzeit dokumentiert: Verkauf der Immobilie und Auflösung der Gesellschaft nach beispielsweise acht Jahren, unabhängig vom Einvernehmen der Partner zum jeweiligen Zeitpunkt. Erzwingt, dass das Exit-Gespräch geplant statt situativ stattfindet.

Wenn ein 50/50-Split die substanziell richtige Struktur ist (was bei Familien-Partnerschaften und Freundeskreis-Beteiligungen oft der Fall ist, weil die Beteiligung emotional wie wirtschaftlich als gleichrangig empfunden werden soll), trägt die Gesellschaftervereinbarung die gesamte Last bei der Vermeidung der Patt-Falle. Eine dünne Gesellschaftervereinbarung unter einem 50/50-Split ist die Partnerschaftsstruktur, die unser Team am häufigsten als rückblickend bereute Konstruktion erlebt; in den meisten dieser Fälle wäre die Struktur durch eine ausführlichere Vereinbarung zu retten gewesen, in der die Patt-Auflösung, die Bewertungsformel und die Übertragungsregeln klar benannt sind.

Exit: wie ein Partner sauber aussteigt

Die meisten Partnerschaften enden vor der Immobilie. Der Exit-Mechanismus, der bei Unterzeichnung in die Partnerschaftsdokumente geschrieben wurde, entscheidet darüber, ob der Exit eine saubere Übergabe in dreißig Tagen wird oder ein mehrjähriger Streitprozess mit erheblichen Anwaltskosten und blockiertem Kapital auf beiden Seiten.

Bewährte Standard-Exit-Bedingungen, die in einer praxistauglichen Gesellschaftervereinbarung vorkommen sollten:

Vorab vereinbarte Bewertungsformel. Unabhängiger Drittgutachter, namentlich oder als Kategorie benannt, mit definierter Methodik (typischerweise Vergleichswertverfahren oder Mietmultiplikator). Bindet die Bewertungsfrage, bevor sie konfrontativ wird.
Vorkaufsrecht. Der ausscheidende Partner muss seinen Anteil dem verbleibenden Partner zu den Bedingungen des externen Angebots anbieten, bevor er ein externes Angebot annimmt. Hält die Partnerschaft geschlossen, sofern nicht beide Partner sie öffnen wollen.
Tag-along right. Verkauft der kontrollierende Partner an einen Dritten, kann der Minderheitspartner sich dem Verkauf zu denselben Bedingungen anschließen. Schützt die Minderheit davor, mit einem ungewollten neuen Partner sitzen zu bleiben.
Drag-along right. Verkauft der kontrollierende Partner an einen Dritten zu oder über einem definierten Schwellenwert, ist der Minderheitspartner verpflichtet, zu denselben Bedingungen mitzuverkaufen. Erlaubt einen sauberen Gesamtverkauf ohne Vetoblockade.
Notarielle Beurkundung der Anteilsübertragung. Jede Übertragung von PT-PMA-Anteilen mit Kontrollwechsel wird in der Regel durch eine notariell beurkundete Anteilsübertragungsurkunde (akta pemindahan saham) formalisiert, im Aktienregister der Gesellschaft eingetragen, dem Ministerium für Recht und Menschenrechte (Kemenkumham) über das AHU-Register gemeldet und bei Veränderungen ausländischer Gesellschafter über OSS-RBA (das Onlinesystem des BKPM / Investitionsministeriums, das die ältere LKPM-Aktivitätsmeldung absorbiert hat) abgebildet.

Eine häufige Lücke: Partner dokumentieren die Eintrittsbedingungen sehr detailliert und die Exit-Bedingungen vage oder gar nicht, oft weil der Eintritt der angenehmere Teil des Gesprächs ist und beim Vertragsabschluss niemand auf den Exit drängt. Der Exit ist jedoch genau die Stelle, an der die Partnerschaft tatsächlich auf die Probe gestellt wird, und eine vage Exit-Klausel bedeutet, dass die Probe genau während der Auseinandersetzung läuft, also zum denkbar schlechtesten Zeitpunkt für eine klare Lösung.

Was in die Gesellschaftervereinbarung gehört

Eine funktionsfähige Gesellschaftervereinbarung für eine Bali-Miteigentums-PT-PMA deckt mindestens die folgenden Punkte ab:

Zweck und Anwendungsbereich. Einzelobjekt oder Portfolio. Bei Portfolio: Welche Arten von Immobilien qualifizieren sich (Lage, Preisband, Eigentumsform)?
Beteiligungsaufteilung und Stimmrechte. Standard-Abstimmungsregeln und ausdrückliche Ausnahmen für Zustimmungsvorbehalte.
Kapitaleinzahlungsplan. Wann jeder Partner einzahlt, in welcher Währung, was passiert, wenn ein Partner einen Kapitalabruf verfehlt.
Operative Entscheidungen. Laufende vs. wesentliche Entscheidungen mit ausdrücklichen Schwellenwerten. In der Praxis auf Bali sind die Reibungspunkte typischerweise die Bestellung der Villa-Management-Gesellschaft, die OTA-Preisstrategie (Airbnb vs. Booking vs. direkt), Capex an Pool / Dach / Klimaanlage und die banjar-Beitragsregelung; es lohnt sich, diese ausdrücklich als Zustimmungsvorbehalte zu benennen.
Ausschüttungspolitik. Wann und wie Gewinne ausgeschüttet werden und ob eine Wiederanlage Einstimmigkeit erfordert.
Patt-Auflösung. Der Mechanismus, benannt und funktionsfähig.
Exit- und Übertragungsbedingungen. Vorkaufsrecht, tag-along, drag-along, Bewertungsformel.
Übertragungstrigger über lange Zeiträume. Was mit dem Anteil eines Partners bei Scheidung, Geschäftsunfähigkeit oder anderen ungeplanten Ausstiegsereignissen geschieht. Einer der am konsistentesten ausgelassenen Abschnitte und einer der folgenreichsten, sobald er greift.
Streitbeilegung. Indonesische Schiedsgerichtsbarkeit (BANI, die Badan Arbitrase Nasional Indonesia, ist das übliche inländische Forum), Schiedsgerichtsbarkeit in Singapur (SIAC) oder Mediation mit anschließender Schiedsgerichtsbarkeit. Bali-Gesellschafterstreitigkeiten, die vor Gericht landen, gehen standardmäßig an das Pengadilan Negeri Denpasar (das Bezirksgericht Denpasar); BANI-Schiedssprüche werden über dasselbe Gericht vollstreckt, was unter anderem erklärt, warum BANI bevorzugt wird.

„Wenn einer von uns in drei Jahren aussteigen will, kann der andere ihn einfach herauskaufen, oder braucht es auch für die Immobilie eine notarielle Zustimmung?“

Käuferanfrage, Anteya CRM, 2025

Die allgemeine Antwort lautet: Die Anteilsübertragung der PT PMA selbst läuft über die notarielle Beurkundung und die Eintragung auf Unternehmensebene; die zugrundeliegende Immobilie wechselt dabei überhaupt nicht den Eigentümer, weil die Gesellschaft sie weiterhin hält. Der Herauskauf ist also eine gesellschaftsrechtliche Transaktion, keine Immobilientransaktion, und die Übertragungssteuer- und Grunderwerbskostenseite auf der Immobilienebene wird nicht ausgelöst. Das ist einer der strukturellen Vorteile des Haltens über PT PMA gegenüber dem Joint Leasehold, insbesondere wenn mit mehreren Eigentümerwechseln über die Haltedauer zu rechnen ist.

Familien-Partnerschaft vs. Geschäfts-Partnerschaft: unterschiedliche Dokumente

Beide unterscheiden sich strukturell, und die Dokumentation sollte das widerspiegeln.

Familien-Partnerschaft (Elternteil + erwachsenes Kind, zwei Geschwister, Ehepartner): Der Zweck verbindet meist Lifestyle-Nutzung mit langem Haltehorizont. Die Dokumentation fällt tendenziell dünner aus, weil das Vertrauen hoch und der Exit-Druck niedrig ist. Der folgenreichste Abschnitt ist, was bei Übertragungstriggern über lange Zeiträume (Scheidung, Umzug, Geschäftsunfähigkeit) geschieht, denn die Partnerschaft kann durch eines dieser Ereignisse durchgehen, bevor sie durch einen Herauskauf durchgeht. Der notaris entwirft die relevanten Urkunden; für grenzüberschreitende Auswirkungen sind ein Steuerberater in der Wohnsitzjurisdiktion und ein indonesischer konsultan pajak (Steuerberater) für die lokale Behandlung zu konsultieren.

Geschäfts-Partnerschaft (zwei unabhängige Investoren, ein Investorenclub, ein projektspezifisches Syndikat): Der Zweck ist kommerzielle Rendite. Die Dokumentation muss dichter sein, weil der Exit-Druck auf kommerziellen Zeitachsen eintreffen kann und die Partner möglicherweise nicht die persönliche Beziehung mitbringen, die in Familienkonstellationen die Reibung absorbiert. Die folgenreichsten Abschnitte sind Patt-Auflösung und Exit-Bedingungen, denn das sind die Abschnitte, die zuerst zum Einsatz kommen.

Ein hybrides Muster, das in der Praxis oft übersehen wird: Ein Familienmitglied wird als stiller Investor in dem aufgenommen, was strukturell eigentlich eine Geschäfts-Partnerschaft ist, und das Dokument wird im familiären Tonfall des Hauptverhältnisses geschrieben. Die Dokumentation sollte aber die geschäftliche Realität abbilden und nicht die familiäre Beziehung, denn das Familienmitglied wird Geschäftsentscheidungen ausgesetzt, mit denen es kommerziell nicht gerechnet hat, und im Konfliktfall fehlen ihm die vertraglichen Schutzrechte, die ein außenstehender Investor in derselben Position eingefordert hätte.

Anteya-Beobachtung: Über unsere Käufer-Pipeline 2023–2026 hinweg tauchten Partnerschaftsanfragen in rund vierzig Käufergesprächen auf. Das Muster, das regelmäßig enttäuschte, war der 50/50-Split zwischen Freunden oder Familienmitgliedern, bei dem die Gesellschaftervereinbarung als einseitige Formsache statt als tatsächlicher Governance-Vertrag aufgesetzt wurde. Uneinigkeit an Entscheidungspunkten (Immobilienwahl, Bestellung der Vermietungsverwaltung, Exit-Timing) tauchte dann nach achtzehn bis dreißig Monaten auf, ohne vertraglichen Mechanismus zur Auflösung. Die Partnerschaften, die sauber abschlossen, waren typischerweise jene, bei denen die Partner mehr Zeit auf die Gesellschaftervereinbarung als auf die Immobilienauswahl verwendet hatten.

FAQ

Können zwei Ausländer gemeinsam eine Bali-Immobilie kaufen?

Ja, entweder über eine PT PMA mit beiden als Gesellschaftern oder über einen Joint Leasehold mit beiden als Co-Pächtern. Ausländer können Hak Milik (Freehold) nicht gemeinsam halten, da dieser Titel indonesischen Staatsbürgern vorbehalten ist. Der PT-PMA-Weg hält Hak Guna Bangunan (HGB) auf Unternehmensebene; der Joint-Leasehold-Weg trägt beide Namen in die akta sewa-menyewa ein. Die Wahl zwischen beiden hängt davon ab, ob Mieteinnahmen im größeren Stil beabsichtigt sind und ob die Partnerschaft sich auf mehrere Immobilien ausdehnen kann.

Wo liegt der Unterschied zwischen Joint Leasehold und PT-PMA-Partnerschaft?

Ein Joint Leasehold setzt beide Namen in einen einzigen Leasehold-Vertrag; die Partnerschaftsbedingungen sitzen in einer separaten Miteigentumsvereinbarung. Eine PT PMA hat beide als Gesellschafter einer Gesellschaft, die die Immobilie hält; die Partnerschaftsbedingungen sitzen im Gesellschaftsvertrag plus einer Gesellschaftervereinbarung. Joint Leasehold ist einfacher und passt zur Einzelobjekt-Lifestyle-Nutzung. PT PMA skaliert auf mehrere Immobilien und nimmt die operative Mieteinnahmen-Aktivität auf Unternehmensebene auf.

Wie wird die Beteiligungsaufteilung in einer PT PMA dokumentiert?

Die Beteiligungsaufteilung wird in der Gründungsurkunde (notariell beurkundete akta pendirian, die den Gesellschaftsvertrag / Anggaran Dasar enthält) festgehalten. Die Stimmrechte folgen standardmäßig der Regel eine Aktie, eine Stimme nach UU 40/2007. Abweichende Schutzbestimmungen (qualifizierte Mehrheiten für wesentliche Entscheidungen, Minderheitenvetos, Zustimmungsvorbehalte) sitzen in der Gesellschaftervereinbarung und, wo relevant, im Gesellschaftsvertrag. Jede Änderung der Beteiligungsaufteilung wird üblicherweise durch eine notariell beurkundete Anteilsübertragungsurkunde formalisiert und dem Kemenkumham über das AHU-Register gemeldet.

Was passiert, wenn ein Partner seinen Anteil verkaufen möchte?

Der Mechanismus folgt der Gesellschaftervereinbarung. Typische Wege sind der Herauskauf durch den verbleibenden Partner zu einer vorab vereinbarten Bewertung, ein Verkauf an einen Dritten unter Vorbehalt des Vorkaufsrechts oder ein Tag-along-Verkauf, bei dem beide Partner gemeinsam aussteigen. Die Anteilsübertragung selbst ist eine gesellschaftsrechtliche Transaktion, die auf indonesischer Ebene notariell beurkundet wird; die zugrundeliegende Immobilie wechselt nicht den Eigentümer, weil die PT PMA sie weiterhin hält.

Brauchen wir eine separate Gesellschaftervereinbarung, wenn wir einen Gesellschaftsvertrag haben?

Praktisch gesehen ja. Der Gesellschaftsvertrag wird beim Kemenkumham (Justizministerium) hinterlegt und ist über das AHU-Online-Register zugänglich, und er bleibt bei den Standardkonventionen des Gesellschaftsrechts. Eine Gesellschaftervereinbarung ist ein privater Vertrag zwischen den Partnern, der maßgeschneiderte Bestimmungen aufnehmen kann (Patt-Mechanismen, beschränkende Nebenpflichten, drag- / tag-Rechte, spezifische Ausschüttungsregeln), die im Gesellschaftsvertrag nicht natürlich passen würden. Die meisten funktionsfähigen Bali-Partnerschaften nutzen beides.

Kann ein Familienmitglied als stiller Partner aufgenommen werden?

Strukturell ja; die Dokumentation muss präzise sein. Ein stiller Partner ist nach wie vor ein eingetragener Gesellschafter mit standardmäßigen Stimmrechten und einer Haftung in Höhe des Werts der gezeichneten Anteile nach UU 40/2007, und er nimmt dieselbe nach indonesischem Recht anerkannte Position ein wie jeder andere Gesellschafter. Wenn die Absicht tatsächlich „still“ lautet (kein Stimmrecht, keine operative Beteiligung), sollte die Gesellschaftervereinbarung Zustimmungsregeln für Vorbehaltsangelegenheiten und den Verzicht auf operative Stimmrechte präzise festlegen. Eine vage Formulierung „stiller Partner“ ohne Dokumentation schafft später ein Streitrisiko.

Anteya Research ist die redaktionelle Funktion von Anteya Real Estate, einer auf Bali ansässigen Beratung für Anlageimmobilien. Dieser Beitrag spiegelt Muster aus mehr als 5.300 Käufergesprächen wider, die zwischen 2023 und 2026 im Anteya CRM dokumentiert wurden, ergänzt um Beobachtungen unseres Bali-Teams aus erster Hand. Es handelt sich um allgemeine Information, nicht um Rechtsberatung. Indonesisches Gesellschaftsrecht, Agrarrecht und individuelle Partnerschaftskonstellationen variieren; ziehen Sie vor Strukturierung eines Bali-Miteigentums einen zugelassenen indonesischen notaris (Notar) und einen qualifizierten Gesellschaftsrechtsanwalt hinzu.

Bali-Projekte ansehen → Anteya kontaktieren →