Versprochenen Bali-Entwickler-ROI prüfen:…

Q: Wie hoch ist die echte Nettorendite nach allen Abzügen?

Formel: ADR × 365 × Occupancy × (1 - OTA% - Operator%) - OpEx, geteilt durch den gesamten eingesetzten Cash. Für eine Villa in Canggu für 400.000 USD mit ADR 300 USD bei 70 % Occupancy, 17 % OTA, 25 % Betreiber und 40.000 USD OpEx ergibt die Rechnung rund 33.000 USD netto, also etwa 8,3 % Cash-on-Cash. Die Broschüren-Schlagzeile für dieselbe Villa liest sich oft als 12–14 %.

In den 5.308 Käufergesprächen, die Anteya zwischen 2023 und 2026 mit Bali-Käufern protokollierte, fragte rund die Hälfte nach der Mietrendite, bevor sie nach dem Preis fragte. Die Broschüren versprechen alle 8–15 % ROI. Nur wenige Käufer prüfen diese Rechnung tatsächlich vor der Unterschrift. Das Muster, das am häufigsten in unserem Posteingang landet, ist die Post-Übergabe-Variante desselben Gesprächs: ein Käufer, 12 bis 18 Monate nach dem Kauf, vergleicht den tatsächlichen Monatsumsatz mit der Zahl, mit der das Sales-Deck den Abschluss gemacht hat.

„Der Monatsumsatz des Projekts steigt nicht, er sinkt sogar. Vom versprochenen ROI sind wir weit entfernt."

Käuferanfrage, Anteya CRM, 2025

Dieser Artikel beschreibt die Prüfarbeit, die vor Vertragsschluss stattfinden muss: wie man ein Pro-forma kritisch liest, welche sechs Kennzahlen wirklich zählen, wo man kostenlose öffentliche Daten zur Triangulation der Entwicklerangaben findet und was die Vertragsklauseln zur Garantierendite üblicherweise verbergen.

Warum die ROI-Zahlen in Broschüren systematisch überzogen sind

Sales-Decks lügen weniger, als dass sie Cherry-Picking betreiben. Derselbe Datensatz kann eine Nettorendite von 7 % oder eine Schlagzeile von 14 % erzeugen, je nachdem, welche Annahmen man hineinlädt. Marketingteams in Bali setzen standardmäßig auf das obere Kurvenende: 90–95 % Occupancy, ADR der Hochsaison ganzjährig angesetzt, OTA-Provision ausgelassen, Betreibergebühr in einer Fußnote versenkt und Investitionskosten (Pool-Neuverputz, Klimaanlagen-Austausch, FF&E-Auffrischung) komplett ausgeschlossen.

Einige Muster wiederholen sich in den Pitch-Decks, die uns Käufer zur Zweitmeinung weiterleiten:

ADR der Hochsaison auf jede Nacht angesetzt. Die Villa kann tatsächlich 450 USD pro Nacht in den acht Wochen rund um Weihnachten und August erzielen. Dieser Tarif wird dann verwendet, als würde das Objekt ihn 365 Tage im Jahr erzielen. Der real annualisierte ADR derselben Villa liegt typischerweise 30–40 % niedriger.
Occupancy-Annahmen über 90 %. Stabilisierte Villen in Canggu mit starken Betreibern bewegen sich über das volle Kalenderjahr im Bereich 65–80 %. Alles über 85 % ist entweder ein einmaliges Jahr, eine einzelne Spitzenmonats-Zahl, die als Jahreszahl präsentiert wird, oder Wunschdenken.
OpEx untertrieben oder ausgeschlossen. Eine freistehende 2-3BR-Villa in Canggu kostet rund 27.000–57.500 USD pro Jahr im Betrieb. Das deckt Personal (Housekeeping, Gärtner, Sicherheit), Pool- und Gartenpflege, Reparaturen, Internet und Nebenkosten, banjar-Beiträge (Nachbarschaftskasse), Gebäudeversicherung und Steuer-Compliance ab. Broschüren nennen oft einen Wert, der ein Drittel davon beträgt, indem sie nur die belegbaren Cash-out-Posten aggregieren.
Cap Rate, Cash-on-Cash und IRR vermischt. Die Schlagzeilen-ROI in einer Bali-Broschüre ist fast immer die Brutto-Cap-Rate, präsentiert an einer Stelle, an der der Leser instinktiv den Netto-Cash-on-Cash liest. Bei derselben Villa können sich die Zahlen um 4–6 Prozentpunkte unterscheiden.
Vorausbezahlte Garantien verschleiern die Post-Garantie-Realität. Eine Konstruktion „garantierte 10 % über drei Jahre" bedeutet meist, dass der Entwickler den Kaufpreis um 10–20 % aufgepolstert hat, um die Garantie aus dem eigenen Depot des Käufers zurückzuzahlen. Sobald das Garantiefenster endet, sieht der Käufer, was die Villa tatsächlich erwirtschaftet. Häufig ist das Bild ernüchternd.
Sample Bias. Wenn ein Entwickler Betriebsdaten zitiert, zitiert er die Einheiten, die performt haben. Die Einheiten, die unter den Erwartungen blieben, in der Nebensaison leer standen oder einen schwierigen Wechsel hatten, sind nicht im Deck.

Nichts davon ist Bali-spezifisch. Es ist das Standard-Drehbuch jedes Off-plan-Vertriebsprozesses im Resort-Format. Bali-spezifisch ist das Fehlen unabhängig veröffentlichter Mietdaten: kein MLS, keine öffentlichen REIT-Berichte, keine auditierten Betreiber-P&L. Die Triangulation muss der Käufer selbst leisten.

Die sechs Kennzahlen, die wirklich zählen

Bevor Sie eine einzige ROI-Aussage akzeptieren, notieren Sie die vom Entwickler angenommenen Zahlen für jede der folgenden sechs Zeilen. Dann prüfen Sie jede unabhängig. Der Großteil der Inflation steckt in den Zeilen 1, 2 und 5.

1. Brutto-ADR (durchschnittlicher Nachtpreis). Was erzielt die Villa im Schnitt pro Nacht über das volle Jahr, gewichtet nach Neben- und Zwischensaison? Sie können das gegen Inserate bei Airbnb, Booking.com und Agoda für Villen gleicher Bettenzahl, Poolgröße und gleichen Sub-Marktes triangulieren. Ziehen Sie den Kalender von drei vergleichbaren Objekten für die nächsten 90 Tage und mitteln Sie die Nachtpreise. Das ist ein tragfähiger Proxy für den künftigen ADR.

2. Jährliche Occupancy. Broschüren lieben 90 % und mehr. Stabilisierte Villen in Canggu, Pererenan und Bingin laufen typischerweise bei 65–80 %. Flächenmediane von AirROI / Airbtics wirken niedriger (40–50 %), weil sie den unprofessionellen Long Tail einschließen; das Band 65–80 % beschreibt die professionell betriebene Stufe. Villen auf der Bukit-Seite mit starkem Sonnenuntergangsblick können darüber hinaus reichen; Villen in Ubud mit starkem Wellness-Profil bewegen sich ähnlich; Sub-Märkte zweiter Reihe ohne klaren Nachfragetreiber laufen darunter. Tools wie PriceLabs (30-Tage-Gratistest), AirDNA und Airbtics veröffentlichen Durchschnittswerte auf Stadtteilebene.

3. OTA-Provision. Airbnb hat Ende 2025 die meisten Hosts auf eine Host-only-Fee-Struktur (typischerweise rund 15–16 %) umgestellt; Booking.com bewegt sich je nach Listing-Stufe zwischen 15 und 22 %. Kalkulieren Sie 15–20 % als gemischten Abzug.

4. Betreiberanteil. Die meisten professionellen Mietverwalter in Bali nehmen 20–30 % vom Net-Booking-Revenue. Einige Boutique-Betreiber nehmen weniger und liefern unter; andere nehmen mehr und verdienen es. Diese Gebühr sollte als eigene Zeile im Pro-forma stehen, nicht in einer einzigen OpEx-Zahl verschwinden.

5. Jährliches All-in-OpEx. Für eine 2-3BR-Villa in Canggu liegt ein verteidigungsfähiger All-in-Wert im Bereich 27.000–57.500 USD, abhängig von Personalmodell und Intensität der Pool-Pflege. Darin enthalten ist der Fixkosten-Recovery des Betreibers zusätzlich zu seinem Provisionsanteil. Studio- und 1BR-Einheiten in dichten Projekten mit gemeinsamen Anlagen liegen deutlich niedriger, oft 7.000–15.000 USD.

6. Echte Nettorendite. Die Rechnung von Anfang bis Ende: ADR × 365 × Occupancy × (1 - OTA% - Operator%) - OpEx, geteilt durch den gesamten eingesetzten Cash (Kaufpreis plus Closing Costs plus jedes Möbelpaket). Das ist die Zahl, die mit der Broschüren-Schlagzeile verglichen werden sollte. Nach unserer Erfahrung landet sie üblicherweise 30–50 % unter dem Marketingwert.

„Ich wäre bereit, höher zu gehen, aber ich muss das Pro-forma hinter dem Objekt verstehen, um den ROI zu verstehen."

Käuferanfrage, Anteya CRM, 2025

Wo man kostenlose oder günstige öffentliche Daten zur Triangulation findet

Sie brauchen kein bezahltes AirDNA-Abo, um sinnvoll prüfen zu können. Der günstigste, schnellste Stack:

Suche auf Airbnb und Booking.com. Filtern Sie nach Bettenzahl, Pool und dem Sub-Markt, der dem fraglichen Projekt entspricht. Öffnen Sie drei bis fünf vergleichbare Inserate. Notieren Sie den ausgewiesenen Nachtpreis, schauen Sie auf den Kalender für die nächsten 90–120 Tage und zählen Sie die geblockten Nächte. Geblockte Nächte sind ein grober Proxy entweder für gebuchte oder für eigentümerseitig geblockte Nächte; bei einem vergleichbaren Host sind die meisten geblockten Nächte in der Hochsaison Umsatznächte.

Agoda. Stark in der Asien-Pazifik-Nachfrage. Zeigt für dieselbe Villa oft niedrigere Mindesttarife als Airbnb. Ziehen Sie Zwei-Wochen- und Monatsraten als Plausibilitätscheck gegen Kurzaufenthalte.

PriceLabs (30-Tage-Gratistest). Veröffentlicht stadtteilbezogene Dynamic-Pricing-Indizes und einen Basis-ADR je Gebiet. Der Test reicht aus, um die Form der Kurve und die 12-Monats-Saisonalität zu erkennen.

AirDNA (kostenpflichtig, Testphase verfügbar). Erlaubt das Budget, liefert der Market-Minder-Bericht gebietsbezogenen ADR, Occupancy und Umsatz nach Bettenzahl. Ein einzelnes Monatsabo reicht meist, um eine Akquise zu validieren.

Airbtics (kostenpflichtig). Direkter Wettbewerber zu AirDNA. Manche Anwender finden die Sub-Markt-Segmentierung näher an der tatsächlichen Funktionsweise Balis.

Wheelhouse. Dynamic-Pricing-Plattform mit öffentlichem Umsatzrechner. Einstiegspreise im Revenue-Share-Modell ab ca. 1 % vom Umsatz liefern richtungsweisende Zahlen.

Anteya-Gebietsdaten. Unsere eigenen Marktberichte decken die Angebotsseite ab: wie viele Projekte und Einheiten je Sub-Markt und Jahr an den Markt kommen, Median $/m² und welche Sub-Märkte ein Überangebot riskieren. Das ist für den ROI relevant, weil neues Angebot den ADR drückt.

Die funktionierende Triangulations-Routine: Ziehen Sie drei unabhängige ADR-Schätzungen für den vergleichbaren Einheitentyp im vergleichbaren Sub-Markt, nehmen Sie den Median und ziehen Sie 10–15 % Haircut ab, um zu berücksichtigen, dass ein neues Projekt 6–12 Monate zur Stabilisierung braucht.

Anteya-Beobachtung: Wenn wir diese Triangulation auf Broschüren anwenden, die Käufer uns zur Zweitmeinung schicken, liegt der ROI-Headline für Villen in Canggu und auf dem Bukit typischerweise 40–50 % über der medianen Nettorendite, die unser unabhängiger Aufbau ergibt. Die Marketingzahl ist selten erfunden; sie ist fast immer das obere Ende eines glaubwürdigen Bandes, präsentiert ohne das Band. Das gesunde Muster zum Verinnerlichen: Behandeln Sie jede einzelne ROI-Zahl als optimistischen Rand eines Bandes und verlangen Sie vom Entwickler das Band.

Fragen, die Sie dem Entwickler direkt stellen sollten

Bevor Sie unterschreiben, schicken Sie dem Vertriebsteam genau diese Liste. Reaktionsschnelligkeit, Genauigkeit und Bereitschaft, Daten zu teilen, sagen Ihnen so viel wie die Antworten selbst.

„Kann ich die tatsächliche Umsatzhistorie von drei bis fünf aktuell betriebenen Einheiten in diesem Projekt oder Ihren früheren Projekten sehen?" Ein seriöser Entwickler mit Track Record verfügt über stabilisierte P&L, die er teilen kann, Namen geschwärzt. Ein Entwickler, der keine einzige auditierte Monatsumsatzzahl für eine von ihm gebaute Einheit vorlegen kann, ist entweder zu neu, um eine zu haben, oder versteckt die Antwort.

„Wie hoch ist die auditierte Occupancy bei den stabilisierten Einheiten der Phase 1 in den letzten 12 Monaten?" Formulieren Sie die Frage präzise als „rollierende 12 Monate", nicht „bester Monat" oder „Hochsaison". Der 12-Monats-Schnitt glättet die Saisonalität und ist der einzige ehrliche Vergleichswert zu Ihrer eigenen Haltedauer.

„Wer ist der Mietbetreiber, wie hoch ist seine Management-Fee, und wie hoch ist sein Anteil an den Buchungen gegenüber Owner-Bookings?" Die Identität des Betreibers ist relevant. Ein Captive-Betreiber, der dem Entwickler gehört, hat andere Anreize als ein unabhängiger Boutique-Manager. Fragen Sie nach dem Namen des Betreibers, seinen weiteren Projekten unter Management und ob er mit Portfolio-Satz oder Pro-Einheit-Satz arbeitet.

„Beinhaltet die Garantierendite das gesamte OpEx, OTA-Provisionen, indonesische Steuern und den Betreiberanteil, oder handelt es sich um Brutto?" Der Begriff „garantierter ROI" verweist in Bali-Broschüren meist auf Brutto. Netto von OpEx, OTA und Betreiberprovision kann sich dieselbe Garantie um 40–60 % zusammenschrumpfen.

„Wie lang ist die Lock-in-Periode, wenn ich die Garantierendite-Option wähle, und was passiert an ihrem Ende?" Das ist die Frage, die die ausweichendsten Antworten erhält. Die ehrliche Version der Lock-in-Klausel lautet üblicherweise, dass der Käufer das Mietprogramm während der Garantiedauer nicht verlassen kann, ohne die bis dahin erhaltenen Garantiezahlungen aufzugeben.

„Wird die Garantierendite aus den eigenen Mieteinnahmen der Einheit oder aus dem allgemeinen Working Capital des Entwicklers finanziert?" Wenn Ersteres, ist die Mathematik fragil: ein ruhiges Quartal bedeutet, der Entwickler greift entweder auf Reserven zurück oder strukturiert die Konstruktion um. Wenn Zweiteres, heißt das in der Regel, dass der Kaufpreis aufgepolstert wurde, um die Garantie zu finanzieren. Keine der beiden Antworten ist automatisch disqualifizierend, aber der Käufer sollte wissen, welche zutrifft.

„Sind die genannten Renditen brutto oder netto, und welche Annahmen werden verwendet (Occupancy-Prozentsatz, Management-Fees, Instandhaltung, Steuern)?"

Käuferanfrage, Anteya CRM, 2025

Warnsignale bei Garantierendite

Die Formulierung „garantierte 10 % ROI über drei Jahre" ist fast nie das, was sie zu sein scheint. Die Mechaniken, die man vor dem Einstieg verstehen sollte:

Lock-in-Klauseln. Die meisten Garantierendite-Konstruktionen binden den Käufer für die Garantiedauer an den Betreiber des Entwicklers, manchmal länger. Der Käufer kann nicht selbst verwalten, kann nicht eigenständig bei Airbnb inserieren und kann den Betreiber nicht wechseln, wenn die Performance enttäuscht. Die Lock-in-Klausel beschränkt typischerweise auch den Wiederverkauf während des Garantiefensters oder erhebt eine Transfer-Fee.

Preisaufschlag. Ein Entwickler, der drei Jahre lang garantierte 10 % anbietet, schuldet dem Käufer effektiv 30 % des Kaufpreises über drei Jahre, abzüglich seiner eigenen realen Betriebseinnahmen. Damit das finanziell aufgeht, wird der Einheitspreis 10–20 % über das gesetzt, was dieselbe Villa sonst kosten würde. Die „Garantie" wird aus der Anzahlung des Käufers selbst finanziert.

Post-Garantie-Abbruch. Jahr vier zeigt, was die Villa tatsächlich erwirtschaftet. Wenn das Projekt im Garantiezeitraum sagen wir 6 % netto gemacht hat und der Käufer 10 % erhalten hat, ist der Cashflow-Einbruch im vierten Jahr drastisch. Käufer, die an diesem Punkt refinanzieren, aussteigen oder von Mieteinnahmen leben wollen, sind exponiert.

„Bis zu 15 %"-Formulierung. Das „bis zu" leistet die ganze Arbeit. Die im besten Fall gezeigte Zahl wird zur Schlagzeile; typische Zahlen sind niedriger und werden selten veröffentlicht.

IRR-Drift. Wenn man den vollständigen IRR eines Kaufs mit Garantierendite modelliert, einschließlich Post-Garantie-Periode und realistischem Exit-Preis, landet der echte IRR meist bei 50–60 % der Schlagzeile. Eine Villa, die als „garantierte 12 %" verkauft wird, kann über zehn Jahre Haltedauer einen echten Unlevered-IRR von 6–7 % liefern – ein verteidigungsfähiges Ergebnis, aber nicht das, was der Käufer zu kaufen glaubte.

Steuer-Timing. Vorausbezahlte Garantierenditen werden meist monatlich oder quartalsweise ausgezahlt. Die indonesische Steuerpflicht auf Mieteinnahmen trifft den Käufer wie jede andere Mietausschüttung. Klären Sie mit dem Entwickler, wie die Garantie steuerlich strukturiert ist; manche werden netto nach Quellensteuer ausgezahlt, andere nicht.

„Die Broschüre sagt ‚12 % ROI garantiert'. Wo ist der Haken?"

Käuferanfrage, Anteya CRM, 2025

Das Szenario „sinkender Monatsumsatz"

Das Muster, mit dem Käufer nach der Übergabe am häufigsten zu uns zurückkommen: Der Umsatz liegt unter der Broschürenzahl, manchmal um 40–50 %, manchmal mehr. Die Form folgt typischerweise dieser Kurve:

Jahr 1 (Post-Übergabe-Stabilisierung). Realistischer Umsatz landet meist bei 60–75 % der Marketingzahlen. Das ist die Stabilisierungsphase: SEO auf Listings wird aufgebaut, Bewertungen sammeln sich an, der Betreiber lernt den Rhythmus des Objekts. Ein Erstjahresrückstand von 25–40 % zur Broschüre ist normal und nicht zwingend ein Warnsignal.

Jahr 2 (die Spitzen-Euphorie verfliegt). Ein leichter Rücksetzer ist üblich. Die Presse-Aufmerksamkeit der Launch-Phase hat nachgelassen, das Projekt ist nicht mehr „neu", konkurrierende Übergaben sind in denselben Sub-Markt eingestiegen, und die Saisonalität setzt sich wieder durch. Ein Year-over-Year-Rücksetzer von 5–10 % ist aufholbar.

Jahr 3 (echte Stabilisierung). Das ist das Jahr, in dem Sie herausfinden, was die Villa wirklich erwirtschaftet. Liegt die Zahl immer noch 50 % unter Broschüre, ist das die strukturelle Realität des Assets, und ohne aktive Intervention (Betreiberwechsel, Repositionierung, Kapitaleinsatz in Ausstattung) wird sie sich kaum verbessern.

Das Ausstiegssignal. Liegt der Umsatz im Jahr 1 bereits 50 % oder mehr unter der Zusage, und enthält die Erklärung des Betreibers keinen glaubwürdigen Recovery-Plan mit konkreten Meilensteinen, wurde das Asset falsch bepreist. Der Käufer kann entweder eine Preisreduktion verhandeln, einen Betreiberwechsel durchsetzen oder einen frühen Ausstieg planen.

Der typische Fehler bei Off-plan-Käufern: Sie lesen den Erstjahresrückstand als Stabilisierungsthema und warten Jahr 3 zur Bestätigung ab. Bis dahin hat sich das Wiederverkaufsfenster verengt, der Betreibervertrag kann eine automatische Verlängerungsklausel haben, und der realistische Exit-Preis spiegelt den tatsächlichen Umsatz wider, nicht den marketingseitigen.

Die Verifikations-Checkliste des Käufers

Eine kompakte Vor-Unterschrift-Checkliste:

„Wie gleiche ich die ADR-Aussage des Entwicklers gegen Airbnb-Daten ab, ohne für AirDNA zu zahlen?"

Käuferanfrage, Anteya CRM, 2025

Anteya-Beobachtung: Bei den Käufern in unserem CRM, die uns nach dem Kauf mitteilten, dass ihr tatsächlicher Umsatz unter dem versprochenen Entwickler-ROI lief, lag der typische Erstjahresrückstand im Bereich 30–50 %. Das Muster wurde nicht von einer Handvoll schlecht laufender Projekte getrieben. Es verteilte sich auf mehrere Sub-Märkte und Entwickler-Tiers, was darauf hindeutet, dass die Lücke ein systemisches Merkmal davon ist, wie Off-plan-ROI in Bali vermarktet wird – keine Projekt-für-Projekt-Anomalie.

Schlussgedanke

Die oben beschriebene Prüfarbeit nimmt einen Käufer ungefähr sechs bis zwölf Stunden in Anspruch, verteilt auf eine bis zwei Wochen. Das ist eine kleine Investition im Verhältnis zum eingesetzten Kapital. Ein Käufer, der diese Arbeit vor der Unterschrift abschließt, steht in einer deutlich anderen Verhandlungsposition als jemand, der sich auf die Broschüre verlässt: Er weiß, was die Villa vernünftigerweise erwirtschaften kann, weiß, welche Zahlen im Pro-forma weich sind, und kann konkrete Zugeständnisse fordern (Preisreduktion, Betreiberwechsel, Verkürzung des Lock-in, Exit-Klausel), die ein Entwickler manchmal gewährt, statt das Geschäft zu verlieren.

Die Käufer, die diesen Schritt überspringen, sind auch die Käufer, die uns 14 Monate später schreiben und fragen, warum der Monatsumsatz sinkt.

FAQ

Warum sind von Bali-Entwicklern versprochene ROI fast immer überzogen?

Marketingteams setzen standardmäßig auf das obere Kurvenende: ADR der Hochsaison ganzjährig angesetzt, 90 %+ Occupancy, OpEx untertrieben, OTA-Provision ausgeschlossen, Betreibergebühr versteckt. Dieselbe Villa kann eine Nettorendite von 7 % oder eine Schlagzeile von 14 % produzieren, je nachdem, welche Annahmen geladen werden. Strukturelle Ursache ist Cherry-Picking; eine glatte Fälschung ist selten.

Wie überprüfe ich Airbnb-Umsätze, ohne AirDNA zu kaufen?

Ziehen Sie drei vergleichbare Airbnb-Inserate, gefiltert nach Bettenzahl, Pool und Sub-Markt. Notieren Sie veröffentlichte Nachttarife und sehen Sie sich 90 Tage Kalenderverfügbarkeit an. Wiederholen Sie das auf Booking.com und Agoda. Nehmen Sie den Median, ziehen Sie 10–15 % Haircut für Stabilisierungsrisiko ab. Die Rechner von PriceLabs (30-Tage-Gratistest) und Wheelhouse (Revenue-Share-Einstieg ab ca. 1 % vom Umsatz) liefern richtungsweisende Zahlen auf Gebietsebene. Diese Triangulation liegt 10–15 % an den Schätzungen kostenpflichtiger Tools.

Wo ist der Haken bei „garantierten 10 % ROI über drei Jahre"?

Drei übliche Haken: Der Kaufpreis ist typischerweise 10–20 % über Markt aufgepolstert, um die Garantie an Sie zurück zu finanzieren; Sie sind während der Garantiedauer an den Betreiber des Entwicklers gebunden, mit begrenzten Ausstiegsoptionen; im Jahr 4 fällt der Umsatz nach Ende der Garantie scharf ab. Der echte IRR über zehn Jahre Haltedauer landet oft bei der Hälfte der Schlagzeile. Die Konstruktion ist nicht automatisch schlecht, aber die Mathematik gehört modelliert.

Kann ich den Entwickler nach tatsächlichen Umsätzen bestehender Einheiten fragen?

Ja, und Sie sollten. Ein Entwickler mit Track Record kann ein stabilisiertes monatliches P&L für frühere Projekte mit geschwärzten Käufernamen vorlegen. Bestehen Sie auf „rollierenden 12 Monaten", nicht „bestem Monat". Lautet die Antwort „das können wir aus Vertraulichkeitsgründen nicht teilen" ohne Alternativangebot, behandeln Sie das als weiches Warnsignal und gewichten Sie den Broschüren-ROI entsprechend.

Welche Occupancy-Rate ist 2026 für eine Bali-Villa realistisch?

Stabilisierte Villen in Canggu, Pererenan, Berawa, Bingin und Uluwatu laufen typischerweise bei 65–80 % über das volle Kalenderjahr. Top-Performer mit starken Betreibern können über 80 % hinaus reichen. Sub-Märkte zweiter Reihe mit schwächeren Nachfragetreibern laufen bei 55–65 %. Neues Angebot, das 2026–2027 an den Markt kommt, kann diese Zahlen in übersättigten Mikromärkten drücken – wenden Sie für Projekte mit Übergabe in diesen Jahren einen konservativen Haircut an.

Wie hoch ist die echte Nettorendite nach allen Abzügen?

Formel: ADR × 365 × Occupancy × (1 - OTA% - Operator%) - OpEx, geteilt durch den gesamten eingesetzten Cash. Für eine Villa in Canggu für 400.000 USD mit ADR 300 USD bei 70 % Occupancy, 17 % OTA, 25 % Betreiber und 40.000 USD OpEx ergibt die Rechnung rund 33.000 USD netto, also etwa 8,3 % Cash-on-Cash. Die Broschüren-Schlagzeile für dieselbe Villa liest sich oft als 12–14 %.

Wann sollte ich von einem Garantierendite-Angebot zurücktreten?

Treten Sie zurück, wenn eines davon zutrifft: Die Lock-in-Periode ist offen oder länger als drei Jahre; der Betreiber ist captive beim Entwickler ohne erlaubte Alternative; der Preis liegt deutlich über vergleichbaren ungesicherten Einheiten im selben Sub-Markt; der Entwickler kann kein einziges stabilisiertes P&L aus früheren Projekten vorlegen; der Vertrag schränkt den Wiederverkauf während der Garantiedauer ein. Zwei dieser Signale gemeinsam reichen.

Anteya Research ist die redaktionelle Funktion von Anteya Real Estate, einem in Bali ansässigen Beratungsunternehmen für Investment Property. Dieser Artikel spiegelt Muster aus 5.308 Käufergesprächen wider, die zwischen 2023 und 2026 im Anteya CRM protokolliert wurden, ergänzt durch Beobachtungen aus erster Hand unseres in Bali ansässigen Teams.

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